財政部、國家稅務總局《關于全面推開營業(yè)稅改征增值稅試點的通知》（財稅〔2016〕36號）第五十一條規(guī)定：營業(yè)稅改征的增值稅，由國家稅務局負責征收。納稅人銷售取得的不動產(chǎn)和其他個人出租不動產(chǎn)的增值稅，國家稅務局暫委托地方稅務局代為征收。

那么，這里所說的暫由地方稅務機關代征的“納稅人銷售取得的不動產(chǎn)”和“其他個人出租不動產(chǎn)”，究竟包括哪些項目呢？地方稅務機關在具體實施征收時又該如何計征增值稅呢？

一、地稅機關代征范圍

（一）所有企業(yè)、行政單位、事業(yè)單位、軍事單位、社會團體及其他單位及個體工商戶和其他個人，銷售其取得的不動產(chǎn)，暫由地方稅務機關代征增值稅。

所稱“取得不動產(chǎn)”，包括以直接購買、接受捐贈、接受投資入股、自建以及抵債等各種形式取得不動產(chǎn)，不包括房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)項目。

可見，暫由地稅機關代征的不動產(chǎn)，基本就是已經(jīng)在房地產(chǎn)交易中心備過案、完成初始登記和總登記的、再次上市進行交易的房產(chǎn)，俗稱“二手房”。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售自行開發(fā)的開發(fā)產(chǎn)品（商品房）不在此列。

（二）自然人個人出租住房、商業(yè)用房等不動產(chǎn)，應繳的增值稅暫由地方稅務機關代征。

二、出售不動產(chǎn)的稅款征收方式

（一）按照5%先預征再申報

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得的不動產(chǎn)（不含自建），選擇一般計稅方法計稅的。

2. 一般納稅人銷售其2016年5月1日后取得（不含自建）的不動產(chǎn)，應當適用一般計稅方法計稅。

發(fā)生上述2項業(yè)務的納稅人，以取得的全部價款和價外費用為銷售額計算應納稅額。應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額，按照5%的預征率在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（二）先按照5%預繳再申報

1. 一般納稅人銷售其2016年4月30日前取得（不含自建）的不動產(chǎn)，選擇適用簡易計稅方法的。

2. 小規(guī)模納稅人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含個體工商戶銷售購買的住房和其他個人銷售不動產(chǎn)）。

發(fā)生上述2項業(yè)務的納稅人，應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。納稅人應按照上述計稅方法在不動產(chǎn)所在地預繳稅款后，向機構所在地主管稅務機關進行納稅申報。

（三）按5%的簡易征收率計稅

其他個人銷售其取得（不含自建）的不動產(chǎn)（不含其購買的住房），應以取得的全部價款和價外費用減去該項不動產(chǎn)購置原價或者取得不動產(chǎn)時的作價后的余額為銷售額，按照5%的征收率計算應納稅額。

（四）個人出售住房的征免

1. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市之外的地區(qū)。

2. 個人將購買不足2年的住房對外銷售的，按照5%的征收率全額繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的非普通住房對外銷售的，以銷售收入減去購買住房價款后的差額按照5%的征收率繳納增值稅；個人將購買2年以上（含2年）的普通住房對外銷售的，免征增值稅。上述政策僅適用于北京市、上海市、廣州市和深圳市。

三、個人出租不動產(chǎn)的稅款征收

（一）出租非住房：其他個人（不含個體工商戶）出租其取得的不動產(chǎn)（不含住房），應按照5%的征收率計算應納稅額。

（二）出租住房：個人出租住房，應按照5%的征收率減按1.5%計算應納稅額。